La durabilité et l’approvisionnement en électricité pèsent de plus en plus lourd dans la valorisation de l’immobilier logistique

Des sites logistiques stratégiquement situés, durables et dotés d’un approvisionnement énergétique suffisant génèrent davantage de revenus et se louent plus rapidement. C’est ce qui ressort d’une analyse de l’expert immobilier Stadim. Il peut dès lors être judicieux – à condition que l’investissement soit mûrement réfléchi – d’investir dans des panneaux solaires et du stockage par batteries. Le nombre de bâtiments logistiques disposant d’un certificat BREEAM (le certificat de durabilité le plus connu) en Europe augmente chaque année de pas moins d’un quart. L’immobilier logistique est ainsi le segment affichant la croissance la plus rapide en matière de certifications de durabilité.

Après quelques années d’activité exceptionnelle, le marché de l’immobilier logistique a poursuivi son ralentissement l’an dernier sous l’effet de l’incertitude économique persistante. Les pics de 2021 et 2022 sont passés, mais les prix de l’immobilier logistique « prime » ont néanmoins continué à augmenter. Les bâtiments modernes qui soutiennent l’automatisation et la numérisation, et qui disposent en outre d’une capacité électrique disponible suffisante ou d’une bonne connectivité, contribuent à cette hausse. Les bâtiments plus anciens et secondaires souffrent d’une vacance croissante.

Un quart de certifications de durabilité en plus chaque année

Ce qui frappe, c’est que l’immobilier logistique capable de présenter de bonnes performances en matière de durabilité et d’approvisionnement énergétique sur des emplacements stratégiques a clairement plus de facilité sur le marché. Les locataires accordent en effet de plus en plus d’importance à la qualité et aux possibilités, surtout en matière de durabilité et d’approvisionnement énergétique. L’immobilier logistique est dès lors le segment connaissant la croissance la plus rapide en matière de certifications de durabilité dans le secteur immobilier, selon une analyse des certificats BREEAM au niveau européen. « Avec une augmentation moyenne de 25 % par an entre 2017 et 2023, le nombre de certificats BREEAM délivrés a augmenté le plus rapidement dans l’immobilier logistique. L’immobilier commercial suit avec 14 % », indique Bram Coppens, conseiller chez Stadim.

Outre la certification, l’approvisionnement (durable) en énergie gagne également en importance. « Cela s’explique par la forte croissance des énergies renouvelables et l’électrification croissante », précise Bram Coppens. « La durabilisation des sites s’accompagne en effet d’une électrification, pour laquelle un raccordement et un approvisionnement en électricité de capacité suffisante sont cruciaux. Les sites logistiques plus anciens et les emplacements disposant d’un approvisionnement électrique insuffisant perdent dès lors en attractivité, ce qui se traduit par des prix plus bas et une vacance plus élevée. Compte tenu des problèmes actuels de congestion du réseau et des listes d’attente pour les raccordements au réseau, il peut être pertinent d’envisager une approche alternative. »

Investir dans des panneaux solaires et des batteries ?

De plus en plus de sites logistiques investissent dès lors dans des panneaux solaires, des batteries et des systèmes énergétiques intelligents. Un bon investissement ? « Un système de batteries bien conçu (behind-the-meter) augmente l’autoconsommation des panneaux solaires, limite les délestages (curtailment) et réduit les coûts énergétiques. Cela présente donc certainement des avantages pour les sites logistiques », explique Nine Steenbergen, Sustainability Advisor chez Stadim. « Dans des scénarios optimaux, où la batterie est pilotée intelligemment via un tel système de gestion de l’énergie et où des revenus supplémentaires issus de services de flexibilité (front-of-the-meter) sont possibles, des délais de retour sur investissement inférieurs à 8 ans peuvent être réalisés. En pratique, les délais de retour sur investissement sont toutefois souvent plus longs et se situent généralement entre 10 et 14 ans. »

Il existe toutefois aussi des avantages en matière de réduction de CO2 et de sécurité d’approvisionnement électrique. « Les réseaux électriques belges sont de plus en plus saturés et il n’existe pas de mécanisme structurel de marché permettant de résoudre complètement la congestion. Pour les grands sites logistiques ayant un besoin de puissance supérieur à 1 MVA, l’absence d’un raccordement existant au réseau constitue un défi croissant », indique Nine Steenbergen.

« Cela risque de rendre de tels sites moins attractifs pour les utilisateurs et les investisseurs. Un raccordement au réseau déjà établi ou une autonomie énergétique deviennent, dans le contexte actuel des contraintes du réseau et du cadre réglementaire, un facteur de plus en plus important dans la valorisation de l’immobilier logistique », conclut Bram Coppens.

À propos de Stadim

Avec 27 ans d’expérience, Stadim est un conseiller immobilier indépendant et progressiste actif au Benelux. Nous analysons, évaluons et conseillons pour tous les types de biens immobiliers, et ce, à chaque étape du cycle immobilier. Nous sommes notamment spécialisés dans les bureaux, le commerce, la logistique, les soins de santé et le logement étudiant, mais aussi dans les dossiers immobiliers complexes. Nous abordons chaque question d’un point de vue économique et garantissons un conseil fondé. Chaque évaluation, détermination de stratégie ou étude repose sur une large expertise, une méthode financièrement étayée et un ensemble unique de données immobilières accumulées au fil des années. Nous accompagnons également nos clients immobiliers dans les défis que représente l’ESG.