Kotkompas 2023 : les kots pour étudiants plus chers de 100 euros par mois en trois ans

Le loyer mensuel moyen pour un kot en Belgique s'élève à 565 euros, dont 95 euros de charges en moyenne, contre 520 euros l'année dernière et 469 euros en 2020. En trois ans, le prix des kots a donc augmenté de presque 100 euros. Voilà ce qui ressort de l'étude annuelle Kotkompas* de l'organisation de logements étudiants Diggit Studentlife et de l'expert immobilier indépendant Stadim. On constate surtout une forte hausse des charges fixes (pour l'énergie par exemple) : d'en moyenne 69 euros en 2020 à 95 euros cette année, soit 38 %. La pénurie persistante de kots dans la plupart des villes estudiantines maintient les prix élevés. « Afin de rendre les kots plus abordables, nous pouvons nous tourner davantage vers de grands hubs étudiants situés en périphérie. Les étudiants affirment être ouverts à cette option », déclarent Arne Hermans de Diggit Studentlife et Frederik Boumans de Stadim.

On estime que 45 % des étudiants dans les 10 plus grandes villes estudiantines du pays vivent en kot. Tandis que ces derniers sont toujours plus nombreux (+2 % l'année dernière, soit 517 500), la pénurie de kots se poursuit. « Nous le constatons dans notre étude : 45 % des étudiants affirment avoir signé un contrat de location pour le premier kot qu'ils ont visité. 75 % visitent 3 kots au maximum », explique Arne Hermans, fondateur de Diggit Studentlife.

Jusqu'à 785 euros pour un studio

La pénurie a également des répercussions sur les loyers. Ils ont ainsi augmenté de 7 % l'année dernière, et même de 17 % par rapport à 2020. En trois ans, le loyer « brut » (hors charges) est passé de 400 à 470 euros par mois et le prix COT (Cost of Tenancy, charges comprises) de 469 à 565 euros par mois, soit près de 100 euros en plus chaque mois. Pour une chambre avec salle de bains commune, le prix COT moyen est actuellement de 475 euros par mois en Belgique. Une chambre avec salle de bains individuelle coûte quant à elle en moyenne 545 euros par mois. Pour un studio privatif, il faut compter 665 euros, sauf à Bruxelles où ils sont plus chers avec un prix mensuel moyen de 785 euros.

Les coûts énergétiques pèsent lourd

C'est principalement la hausse des charges, telles que l'énergie, qui pèse lourd : les charges fixes sont passées de 69 euros en 2020 à 95 euros cette année, soit une hausse de pas moins de 38 %. Frederik Boumans, expert en immobilier pour étudiants chez Stadim : « Un étudiant sur trois affirme avoir des difficultés à payer les charges. L'on constate pourtant de manière assez surprenante que l'efficacité énergétique n'est pas (encore) vraiment une priorité pour les étudiants lors du choix d'un kot, même si 57 % d'entre eux sont prêts à payer plus pour un kot moins énergivore si cela permet de réduire les charges. 80 % tiennent également compte des charges lorsqu'ils envisagent de louer un kot. Nous espérons donc que les investisseurs et les promoteurs investiront encore plus au cours des années à venir dans des kots plus durables et qu'ils verront cet investissement fructifier. Tant au niveau du loyer que de la valeur du bien en soi, car à plus long terme, le score énergétique jouera aussi très certainement un rôle dans l'immobilier étudiant. »

Les prix élevés sont dès lors de loin la raison principale de ne pas kotter. Environ la moitié des étudiants interrogés n'étant pas en kot indiquent qu'ils ne disposent tout simplement pas du budget nécessaire. Un étudiant sur quatre envisage de renoncer à son kot au profit d'une voiture pour faire la navette entre son domicile et le campus afin d'économiser de l'argent.

Plus abordable en dehors du centre-ville

Cependant, les investissements dans l'immobilier étudiant vont bon train en vue d'endiguer la pénurie. Frederik Boumans : « Alors que le marché général de l'immobilier et de la construction neuve s'est refroidi l'année dernière, nous remarquons que l'immobilier étudiant a toujours particulièrement le vent en poupe : nous avons dénombré 34 projets de construction neuve au cours de l'année écoulée, ce qui ne correspond même pas encore à un aperçu complet. Nous estimons que les 3 800 nouveaux kots représentent environ un demi-milliard d'euros en termes de valeur vénale. »

Afin de rendre les kots plus abordables, l'on se tourne également de plus en plus vers des logements situés en dehors des centres-villes. Arne Hermans : « Des hubs étudiants attrayants se trouvant en périphérie, comptant par exemple 300 unités et offrant toutes les infrastructures nécessaires, permettraient de créer davantage de kots abordables. Les étudiants affirment également qu'ils seraient prêts à habiter plus loin du campus si cela s'accompagnait d'un loyer moins élevé. 53 % d'entre eux envisageraient de louer un kot en périphérie, 33 % souhaitent également s'intéresser aux communes frontalières et 15 % estiment même qu'une autre ville pourrait être une option. 87 % sont aussi prêts à faire un trajet de 10 à 30 minutes maximum pour rejoindre le campus. Des hubs étudiants en périphérie sont donc assurément une option intéressante pour l'avenir. Un plus grand nombre de chambres plus petites sans salle de bains individuelle permettrait également de faire baisser le prix moyen. »

Le marché des kots continue d'offrir des opportunités intéressantes

L'immobilier étudiant reste donc une option attrayante pour les investisseurs. « La valeur des logements étudiants s'est bien maintenue, en particulier en raison de la tendance européenne générale caractérisée par une pénurie de ces logements. Un phénomène renforcé en Belgique par les loyers qui ont pu suivre de manière infaillible l'importante hausse de l'inflation », poursuit Frederik Boumans. « En moyenne, les rendements requis sont plus élevés sur les biens immobiliers pour étudiants que sur les investissements résidentiels plus traditionnels, en particulier grâce aux contrats de location à court terme, aux modalités de préavis ainsi qu'à la gestion et à l'entretien intensifs des bâtiments. Un complexe étudiant à grande échelle de qualité, situé en ville à proximité d'établissements d'enseignement dans l'une des 5 grandes villes estudiantines, peut compter sur un rendement initial brut compris entre 4,5 et 5,6 %. »

Diggit Studentlife et Stadim s'attendent à ce que dans les prochaines années également, l'immobilier étudiant reste un marché prometteur. « La demande de logements étudiants de qualité continuera de grimper étant donné que la Belgique est toujours une destination attrayante tant pour les étudiants belges qu'internationaux. Dans les années à venir, les étudiants auront des exigences toujours plus élevées pour leur logement et chercheront un confort moderne et des options meublées, sans oublier que la durabilité jouera un rôle de plus en plus important. »

Les kots belges en chiffres

*Analyse de marché propre réalisée en mai 2023 et s'appuyant sur une enquête en ligne menée auprès de 1 500 étudiants en octobre 2023

À propos de Diggit Studentlife

Entreprise jeune et dynamique, Diggit Studentlife se concentre sur diverses facettes de l'hébergement étudiant. Diggit assure la gestion de chambres d'étudiant et apporte son soutien à différentes parties prenantes dans le cadre de projets de logements pour étudiants. Composée d'une équipe de collaborateurs motivés, Diggit peut compter sur des expériences opérationnelles variées, ce qui lui permet de proposer un service professionnel et fiable aux étudiants et à leurs parents, aux propriétaires et aux investisseurs, aux établissements d'enseignement et aux services publics, ainsi qu'à toutes les autres parties prenantes se souciant d'encadrer au mieux les étudiants.

À propos de Stadim

Fort de 27 années d'expérience, Stadim est un bureau de conseil en immobilier indépendant de premier plan au Benelux. Il analyse, évalue et conseille ses clients sur tout type de biens, et ce, à chaque étape du cycle immobilier. Spécialisé notamment dans les bureaux, la vente au détail, la logistique, l'immobilier pour les soins de santé et pour les étudiants, ainsi que dans des dossiers immobiliers complexes, il aborde chaque question d'un point de vue économique et garantit des conseils avisés. Chaque évaluation, élaboration de stratégie ou étude repose sur une large expertise, une méthode financièrement saine et un ensemble unique de données immobilières constitué au fil des ans.

Stadim aide ses clients actifs dans l'immobilier à relever les défis liés aux critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.